収益物件

「空室」「滞納」「途中解約」などリスクへの対策

 

せっかく投資物件を購入しても、さまざまな理由で賃料が得られず、購入当初に予定していた計画が狂ってしまう事があります。
借入金で投資物件を購入した場合には、当てにしていた賃料を返済に充てる事が出来ず、自己資金で支払いを補わなければ
ならなくなります。
このようなリスクを軽減するため、空室の有無に係らず、月々定められた賃料を保証する「家賃保証サービス」を
提供してくれる不動産管理会社が最近は増えています。

家賃保証（サブリース）サービス

「貸主(大家さん)」と「家賃保証会社」との間で、「保証賃料(相場賃料の80％〜90％)」を定め、賃貸借契約を締結することが出来ます。
「貸主(大家さん)」から借りた物件を「家賃保証会社」は相場の賃料で入居者に転貸(又貸し)し、入居者から受領した賃料から
「貸主(大家さん)」へ「保証賃料」を支払い、そこから発生した差額を報酬として得る事になります。
もし入居者が退居してしまった場合でも、「家賃保証会社」は契約した賃料を「貸主(大家さん)」に支払わなければなりません。
「貸主(大家さん)」としては、「家賃保証会社」へ相場賃料より安く貸す事になってしまいますが、一定の賃料が保証された上、
煩わしい「入退居手続き」や「空室」や「滞納」等のリスクから解放され、安心して不動産経営が行える事でしょう。

 

賃貸保証サービス

前述した家賃保証サービスや滞納保証サービスは不動産管理会社のサービスメニューの一つとして位置づけられていて、
サービスの内容によって不動産管理会社に支払う手数料が異なります。
家賃保証サービスに比べ、滞納保証サービスは、空室のリスクを負わないぶん、不動産管理会社へ支払う報酬は少なくなります。

このように家賃保証や滞納保証サービスを利用する場合、不動産管理会社に支払う手数料が発生する為、
利回りという観点で考えると、当然、利回りは低下します。
したがってプロにリスクをとってもらい安定経営をとるか、自分でリスクをとって少しでも高利回りを狙うかの判断が
重要なポイントとなります。

 

中途解約リスクを回避する（定期借家契約の活用）

2年又は3年の契約期間を定め、「賃貸借契約」を締結します。
通常は、契約期間中であったとしても、借主からの中途解約条項が入っています。
その為、借主を確保して契約を締結しても「中途解約」される恐れがあり、「賃貸借契約期間内」は必ず賃料が確保されるとは
言えないのが現状です。
突然借主から中途解約されてしまうと、早急に次の借主が決まらなければ収入が途絶えてしまいますし、たとえ新たな借主が
見つかったとしても、今まで通りの賃料を支払ってもらえるかは不明です。

2000年3月1日より施行された「定期借家」制度。
この制度を上手に活用する事により、借主による「中途解約」や、「減額請求」などを排除することが可能となりました。
「定期借家」制度とは、貸主と借主が話し合いで、「契約期間」や「家賃」等を決める事が出来る「賃貸借契約制度」です。